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負債780億!解密紅星美凱龍的地產版圖

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2020-01-06

[導讀]1997年,紅星美凱龍董事長車建興帶著女兒偶然一次吃肯德基的經歷,引發了建造家居商場連鎖經營模式的靈感。 2015年6月,紅星美凱龍家居集團股份有限公司(美凱龍家居)在香港掛牌上市,2018年1月,美凱龍家居在 ...

1997年,紅星美凱龍董事長車建興帶著女兒偶然一次吃肯德基的經歷,引發了建造家居商場連鎖經營模式的靈感。

2015年6月,紅星美凱龍家居集團股份有限公司(美凱龍家居)在香港掛牌上市,2018年1月,美凱龍家居在上交所上市。建設家居商場,大量的商鋪和土地儲備是基本的支撐,將家居業務衍生到商業地產領域,成為紅星美凱龍一次順理成章的業務跨界。

中國建材網

在香港、上交所上市的美凱龍家居僅負責美凱龍旗下的家居建材商場業務。美凱龍家居的控股股東為美凱龍控股集團,這才是車建興旗下的旗艦公司。而在美凱龍控股集團旗下,zui大的業務板塊并非美凱龍家居,而是由紅星企發(全稱“重慶紅星美凱龍企業發展有限公司”)負責的商業地產及住宅開發業務、商業管理業務。

目前,紅星企發與其子公司紅星企管(上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司)和孫公司上海紅星地產(上海紅星美凱龍房地產集團有限公司)為核心,構筑了紅星系房地產帝國的核心版圖。

相比家居業務,紅星地產的熟知度并不高,事實上,自2009年左右起,紅星系就開始進軍房地產開發業務,依托經營家居門店和自建家居商場的資源優勢,在家居商場附近一并獲得部分其他商住用地,營收和城市布局正在逐年上漲。2016年-2018年,紅星地產簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元,營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。紅星地產業務目前已經落子國內50多個城市。

盡管紅星地產營收和銷售額不斷增長背后,紅星美凱龍控股集團負債千億,不斷向地產業務輸血以供持續發展。另一方面,在當前房地產行業整體下行的環境下,紅星地產有較多土地儲備位于三線及以下城市,開發周期長,如何化解庫存壓力是擺在面前的現實問題。

地產業務發展依靠集團輸血

公開資料顯示,紅星企發成立于2011年,主營業務為商業綜合體投資開發運營、商業資產受托管理及房地產開發,實際控制人為紅星美凱龍控股集團。

2018年,紅星企發期末總資產為857.18億元,總負債超過781億,資產負債率高達91.19%。

有了紅星控股集團的持續資金扶持以及家具連鎖商場模式的資源優勢,紅星系地產市場布局正逐步擴大,目前已落地國內50多個城市。2016年-2018年,紅星地產板塊簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元,營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。

2018年紅星企發的營收95.11億元,相比于2017年的86.13億元,同比增長10.4%,但是,凈利潤只有1.57億元,相比于2017年的3.4億元,同比下降53.8%。

2018年,紅星企發從紅星美凱龍控股集團獲得的借款及往來款為112億元,占集團年末其他應收賬款總額的57.79%。

數據表明,紅星房地產業務的發展依賴于紅星美凱龍控股集團的資金支持。2018年,紅星美凱龍控股集團的其他應收款為167.5億元,主要是商業地產的業務合營及聯營企業的借款及往來款,以及預付的定金及保證金等構成。在其他應收款前五名名單中,均為地產開發公司,累計借款及往來款金額為45.58億元,占總額的26.92%。

值得注意的是,上述前五名名單中,有四家為紅星美凱龍的關聯公司,分別為保山紅星城鄉投置業有限公司、太原星光寰宇房地產開發有限公司、徐州茂星置業有限公司、太原雙明凱龍房地產開發有限公司,這4家累計借款及往來款金額為40億元。

同時,紅星系地產開發成本在總公司的開發成本中占據較大份額。2018年末,紅星美凱龍集團存貨總額為484.06億元,主要包括開發成本與開發產品等,同比增長95.68%,主要是商業地產、住宅銷售板塊業務發展,使得開發成本增加較多所致,其中開發成本為428.06億元,同比增加230.58億元。

財經評論員嚴躍進則認為,從地產行業來看,紅星地產并不是一家全國性房企,“現在來看,相對比較穩健,但沒有太大成長性,如果后續與家具業務結合,對(紅星地產)接一些精裝修業務、招投標拿地是有機會的”,嚴躍進說。。

母公司負債千億

2018年,紅星的負債持續攀升,其中以流動負債為主。截至2019年上半年,紅星美凱龍控股總負債1662.87億元,較2018年末的1479.7億,增長12.38%。

數據顯示,紅星地產在紅星美凱龍控股的負債中占據較高比例。千億負債壓力之下,紅星美凱龍控股究竟能夠支撐紅星地產到何時?

2018年,紅星美凱龍控股預收款項331.51億元,同比增加169.29億元,主要由房屋銷售構成,占比為94.6%。其他應付款為128.52億元,同比增長6.35%,主要由商業地產板塊產生的借款和往來款,家居業務形成的商戶質量保證金及押金和代收商戶貨款構成,借款和往來款占比約35.55%。

除了負債之外,紅星美凱龍控股還為關聯公司提供巨額擔保。2018年,紅星美凱龍控股擔保金額為79.67億元。其中為上海新華成城資產管理有限公司、重慶潤田房地產開發有限公司分別提供33.68億元和16.07億元,位列擔保金額第 一、二名,占總擔保額62.4%。

上海新華成城資產管理有限公司的經營范圍除了資產管理、投資管理等外,其中還包括房地產開發與經營。2013年,上海新華成城資產管理有限公司以26億元底價競得上海閔行區虹橋鎮地塊,這塊地因原開發商資金鏈斷裂停工十年而被稱為“魔都第 一爛尾”。

重慶潤田房地產開發有限公司由重慶力帆集團和紅星美凱龍共同出資成立,注冊資本3億元,由力帆集團創始人尹明善之子尹喜地擔任董事長,目前運營的商場包括力帆·紅星國際廣場等。2019年力帆集團爆發債務危機,并被供應商告上法庭。力帆集團旗下上市公司力帆控股7月份披露的數據顯示,近12個月力帆未披露的累計發生的涉及訴訟(仲裁)涉案金額達14.23億元。在拖欠款供應商名單中,上海紅星美凱龍商業保理有限公司赫然在列。

土地儲備多在三四線城市

紅星地產的發展主要依托于經營自家門店和自建家居商場,由此在家居商場附近一并獲得部分其他商住用地,因此,布局比較廣泛。目前,紅星地產的項目主要分布在華東、華北、西南,這三個區域的合計簽約銷售額占比在80%以上。華東區域項目主要分布在上海、無錫、常州;華北區域項目主要分布在天津和廊坊;西南區域項目主要分布在重慶、成都以及昆明。

在上述這些區域,紅星地產的項目開發業態主要以百貨商場為核心的商業綜合體,主要產品包括寫字樓、SOHO、商鋪等多種商業地產以及部分住宅產品。目前,該公司商業地產的核心產品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”命名的購物中心。截至2018年末,紅星地產共運營17家愛琴海購物中心。

持續的擴張和下沉,紅星地產的規模也在逐漸擴大。2016年-2018年,紅星美凱龍商業地產新開工面積持續增長,分別為97.06萬平方米、216.53萬平方米、728.4萬平方米。簽約金額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元。2018年5月,車建興曾表示,紅星地產正向千億目標邁進。

截至2019年3月末,紅星地產商業地產及住宅在建項目共計45個,在建項目可售面積1293.18萬平方米,已售面積514.14萬平方米,剩余可售面積779.04萬平方米。

大公國際資信評估有限公司2019年11月給出的跟蹤評級報告稱,紅星美凱龍家居商場和商業地產業務仍有一定關聯,隨著紅星美凱龍品牌影響力的擴大,公司商業地產業務擴展速度及土地儲備獲取能力不斷提升,公司土地儲備較充足,能夠滿足可持續發展,但同時公司較多土地儲備位于三線及以下城市,開發周期較長,區域市場存在一定去庫存壓力。

財經評論員閆嚴躍進對網易號外表示,近兩年紅星地產持續拿地,但土地市場正面臨著降溫的大背景,后續紅星地產的地塊如何解套以及運營,存在一定壓力。

另外,嚴躍進認為,受當前房地產市場降溫的影響,許多房企面臨資金壓力。紅星地產在制定沖擊規模的目標上,應該注重科學。土地市場降溫影響比較大,“行情好的話,(房地產)企業銷售就好,行情不好,銷售就不好,如果盲目沖規模,質量問題等就會出現”。


 
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